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1. DISPOSITIONS COMMUNES AU CONG&Eacute; POUR VENDRE ET AU CONG&Eacute; POUR REPRISE

1.1. Forme de la notification

Le cong&eacute; d&eacute;livr&eacute; par le bailleur doit &ecirc;tre port&eacute; &agrave; la connaissance du locataire par lettre recommand&eacute;e avec demande d&rsquo;avis de r&eacute;ception, par acte d&rsquo;huissier ou par remise en main propre contre r&eacute;c&eacute;piss&eacute; ou &eacute;margement.

&nbsp;

1.2. Auteur du cong&eacute;

Le cong&eacute; est d&eacute;livr&eacute; au locataire par le bailleur. Lorsque le bailleur est une personne morale, le signataire du cong&eacute; doit &ecirc;tre d&ucirc;ment habilit&eacute;. S&rsquo;il est d&eacute;livr&eacute; par l&rsquo;interm&eacute;diaire d&rsquo;un mandataire (par exemple une agence immobili&egrave;re, un administrateur de biens ou un notaire) et non directement par le bailleur, le cong&eacute; doit mentionner le nom ou la d&eacute;nomination sociale du bailleur.

&nbsp;

1.3. Destinataire du cong&eacute;

Le cong&eacute; doit &ecirc;tre adress&eacute; &agrave; tous les signataires du bail. 
Les &eacute;poux sont, de droit, cotitulaires du bail (art. 1751 du code civil), m&ecirc;me si un seul des &eacute;poux est signataire du bail. Si le bailleur a &eacute;t&eacute; inform&eacute; du mariage, il doit d&eacute;livrer cong&eacute; &agrave; chacun des deux &eacute;poux. 
Les partenaires li&eacute;s par un pacte civil de solidarit&eacute; (Pacs) sont cotitulaires du bail si les noms des deux partenaires figurent dans le bail ou s&rsquo;ils en font la demande conjointement (art. 1751 du code civil). 
Dans ce cas, le bailleur doit d&eacute;livrer cong&eacute; aux deux partenaires. 
Si le bailleur n&rsquo;a pas &eacute;t&eacute; inform&eacute; du mariage ou du Pacs, le cong&eacute; d&eacute;livr&eacute; est opposable au conjoint ou au partenaire li&eacute; par un Pacs (art. 9-1). 
Le bailleur n&rsquo;est pas tenu de notifier le cong&eacute; au concubin du locataire, si celui-ci n&rsquo;est pas signataire du bail.

&nbsp;

1.4. D&eacute;lai de pr&eacute;avis

Pour que le cong&eacute; soit r&eacute;gulier, un d&eacute;lai de six mois au moins doit s&rsquo;&ecirc;tre &eacute;coul&eacute; entre la date de notification du cong&eacute; au locataire et le terme du contrat de location. &Agrave; d&eacute;faut, le contrat de location sera reconduit tacitement. Le terme du bail s&rsquo;appr&eacute;cie en fonction de la date d&rsquo;effet du contrat de location. 
Le point de d&eacute;part du d&eacute;lai de pr&eacute;avis est la notification du cong&eacute; :

<ul>
	<li style="text-align: justify;">lorsque le cong&eacute; est d&eacute;livr&eacute; par acte d&rsquo;huissier, le d&eacute;lai court &agrave; compter du jour de la signification de l&rsquo;acte d&rsquo;huissier au locataire ;</li>
	<li style="text-align: justify;">lorsque le cong&eacute; est d&eacute;livr&eacute; par lettre recommand&eacute;e avec demande d&rsquo;avis de r&eacute;ception, le d&eacute;lai court &agrave; compter du jour de la r&eacute;ception de la lettre recommand&eacute;e par le locataire, c&rsquo;est-&agrave;-dire &agrave; partir de la remise effective de la lettre &agrave; son destinataire ;</li>
	<li style="text-align: justify;">lorsque le cong&eacute; est remis en main propre, le d&eacute;lai court &agrave; compter de la date de cette remise contre r&eacute;c&eacute;piss&eacute; ou &eacute;margement.</li>
</ul>

Lorsqu&rsquo;un d&eacute;lai est exprim&eacute; en mois, il expire le jour du dernier mois qui porte le m&ecirc;me quanti&egrave;me que le jour de l&rsquo;acte. &Agrave; d&eacute;faut, le d&eacute;lai expire le dernier jour du mois (art. 641 du code de proc&eacute;dure civile). 
Exemples : 
Si le contrat de location arrive &agrave; terme le 15 juin, la lettre de cong&eacute; doit &ecirc;tre notifi&eacute;e au locataire au plus tard le 15 d&eacute;cembre de l&rsquo;ann&eacute;e pr&eacute;c&eacute;dente. 
Si le contrat de location arrive &agrave; terme le 30 juin, la lettre de cong&eacute; doit &ecirc;tre notifi&eacute;e au locataire au plus tard le 31 d&eacute;cembre de l&rsquo;ann&eacute;e pr&eacute;c&eacute;dente. De m&ecirc;me, si le contrat de location expire le 31 ao&ucirc;t, la lettre de cong&eacute; doit &ecirc;tre notifi&eacute;e au plus tard le 28 f&eacute;vrier (ou 29 pour les ann&eacute;es bissextiles), il s&rsquo;agit bien du dernier jour du mois. 
Les jours f&eacute;ri&eacute;s et les week-ends sont inclus dans ce calcul: si le d&eacute;lai de pr&eacute;avis s&rsquo;ach&egrave;ve un dimanche, il finit ce jour-l&agrave; et non le vendredi pr&eacute;c&eacute;dent ou le lundi suivant. Si le cong&eacute; est donn&eacute; de mani&egrave;re anticip&eacute;e bien avant le d&eacute;lai de six mois, il est valable, et prendra effet &agrave; la date &agrave; laquelle il aurait d&ucirc; &ecirc;tre donn&eacute;. Ainsi, pour un contrat de location dont l&rsquo;&eacute;ch&eacute;ance arrive au 20 septembre, un cong&eacute; d&eacute;livr&eacute; le 13 mars est valable ; en revanche, le d&eacute;lai de pr&eacute;avis ne commence &agrave; courir qu&rsquo;&agrave; compter du 20 mars. 
&nbsp;

1.5. Suspension de la possibilit&eacute; de donner cong&eacute;

Lorsque le b&acirc;timent o&ugrave; se situe le logement fait l&rsquo;objet d&rsquo;une proc&eacute;dure d&rsquo;insalubrit&eacute; ou de p&eacute;ril, le bailleur ne peut pas d&eacute;livrer de cong&eacute; au locataire tant que cette proc&eacute;dure n&rsquo;a pas &eacute;t&eacute; abandonn&eacute;e ou annul&eacute;e par un tribunal.

1.6.&nbsp;Locataires prot&eacute;g&eacute;s

1.6.1. Locataire &acirc;g&eacute; de plus de 65 ans

Le bailleur ne peut d&eacute;livrer cong&eacute; &agrave; un locataire &acirc;g&eacute; de plus de 65 ans (1) et dont les ressources annuelles (2), &agrave; la date de notification du cong&eacute;, sont inf&eacute;rieures au plafond de ressources en vigueur pour l&rsquo;attribution des logements locatifs conventionn&eacute;s fix&eacute; par arr&ecirc;t&eacute; du ministre charg&eacute; du logement (3).

1.6.2. Locataire &acirc;g&eacute; de moins de 65 ans

Le bailleur ne peut d&eacute;livrer cong&eacute; &agrave; un locataire ayant &agrave; sa charge une personne de plus de 65 ans (1) vivant habituellement dans le logement lorsque ce dernier remplit la condition de ressources &eacute;voqu&eacute;e au point 1.6.1 et lorsque le montant cumul&eacute; des ressources annuelles (2) de l&rsquo;ensemble des personnes vivant au foyer est, &agrave; la date de notification du cong&eacute;, inf&eacute;rieur au plafond de ressources en vigueur pour l&rsquo;attribution des logements locatifs conventionn&eacute;s fix&eacute; par arr&ecirc;t&eacute; du ministre charg&eacute; du logement (3).

<table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;">
	<tbody>
		<tr>
			<td>
			1.6.3. Exceptions

Le locataire remplissant les conditions expos&eacute;es aux 1.6.1 et 1.6.2 peut toutefois se voir d&eacute;livrer un cong&eacute; si le bailleur :

<ul>
				<li style="text-align: justify;">est &acirc;g&eacute; de plus de 65 ans (1) ;</li>
			</ul>
			</td>
		</tr>
	</tbody>
</table>

<ul>
	<li style="text-align: justify;">ou si ses ressources annuelles (2) sont inf&eacute;rieures au plafond de ressources en vigueur pour l&rsquo;attribution des logements locatifs conventionn&eacute;s fix&eacute; par arr&ecirc;t&eacute; du ministre charg&eacute; du logement (3) ;</li>
	<li style="text-align: justify;">ou propose, pendant la p&eacute;riode de pr&eacute;avis, une solution de relogement correspondant aux besoins et aux possibilit&eacute;s du locataire, dans les limites g&eacute;ographiques suivantes :
	<ul>
		<li style="text-align: justify;">si la commune est divis&eacute;e en arrondissements : dans le m&ecirc;me arrondissement, les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l&rsquo;arrondissement ;</li>
		<li style="text-align: justify;">si la commune est divis&eacute;e en cantons : dans le m&ecirc;me canton, ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la m&ecirc;me commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divis&eacute;e en cantons ;</li>
		<li style="text-align: justify;">dans les autres cas : sur le territoire de la m&ecirc;me commune ou d&rsquo;une commune limitrophe, dans un rayon de 5 kilom&egrave;tres (art. 13 bis de la loi no 48-1360 du 1er septembre 1948).</li>
	</ul>
	</li>
</ul>

1.7.&nbsp;Effet sur le locataire

Le locataire qui a re&ccedil;u un cong&eacute; pour vendre ou pour reprise doit quitter les lieux, au plus tard, le dernier jour du pr&eacute;avis. 
Il peut cependant quitter les lieux quand il le souhaite pendant la dur&eacute;e du pr&eacute;avis, il n&rsquo;est alors redevable du loyer et des charges que jusqu&rsquo;&agrave; la date de remise des cl&eacute;s. Il est alors conseill&eacute; d&rsquo;informer le bailleur de son d&eacute;part dans un d&eacute;lai raisonnable afin de fixer une date pour l&rsquo;&eacute;tablissement de l&rsquo;&eacute;tat des lieux de sortie. 
&nbsp;

2. DISPOSITIONS PROPRES &Agrave; CHAQUE CAT&Eacute;GORIE DE CONG&Eacute;

2.1. Cong&eacute; pour reprise du logement

2.1.1. Auteur du cong&eacute;

L&rsquo;auteur du cong&eacute; peut &ecirc;tre :

<ul>
	<li style="text-align: justify;">le bailleur, personne physique ;</li>
	<li style="text-align: justify;">le bailleur, soci&eacute;t&eacute; civile immobili&egrave;re de famille constitu&eacute;e exclusivement entre parents et alli&eacute;s jusqu&rsquo;au quatri&egrave;me degr&eacute; inclus ;</li>
	<li style="text-align: justify;">tout membre de l&rsquo;indivision, lorsque le logement est en indivision, sous r&eacute;serve de l&rsquo;accord requis des co- indivisaires.</li>
</ul>

<ul>
	<li style="text-align: justify;">le conjoint du bailleur personne physique, le partenaire auquel il est li&eacute; par un pacte civil de solidarit&eacute; enregistr&eacute; &agrave; la date du cong&eacute;, son concubin notoire depuis au moins un an &agrave; la date du cong&eacute;, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ;</li>
	<li style="text-align: justify;">l&rsquo;un des associ&eacute;s d&rsquo;une soci&eacute;t&eacute; civile immobili&egrave;re (qui peuvent &ecirc;tre enfants, parents, petits-enfants, grands-parents, arri&egrave;re-petits- enfants, arri&egrave;re-grands-parents, fr&egrave;res, soeurs, neveux, ni&egrave;ces, oncles, tantes, petits-neveux, petites-ni&egrave;ces, grands-oncles, grandes-tantes et cousins germains) ;</li>
	<li style="text-align: justify;">lorsque le logement est en indivision, tout membre de l&rsquo;indivision peut le reprendre afin d&rsquo;y habiter ou d&rsquo;y faire habiter son conjoint, le partenaire auquel il est li&eacute; par un pacte civil de solidarit&eacute; enregistr&eacute; &agrave; la date du cong&eacute;, son concubin notoire depuis au moins un an &agrave; la date du cong&eacute;, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.</li>
</ul>

Lorsque le cong&eacute; est motiv&eacute; par une reprise du logement, celui-ci devra &ecirc;tre occup&eacute; par le b&eacute;n&eacute;ficiaire de la reprise et &agrave; titre de r&eacute;sidence principale.

2.1.4. Cas particulier

En principe, le cong&eacute; pour reprise prend effet au terme du bail. Toutefois, lorsque le logement occup&eacute; par le locataire change de propri&eacute;taire en cours de bail, et que le terme du bail intervient moins de deux ans apr&egrave;s l&rsquo;acquisition du logement, le cong&eacute; pour reprise donn&eacute; par le bailleur ne prendra effet qu&rsquo;&agrave; l&rsquo;expiration d&rsquo;une dur&eacute;e de deux ans &agrave; compter de la date d&rsquo;acquisition. 
Exemple : si un logement est acquis le 15 juin 2016 et que le terme du bail intervient le 20 juillet 2017, le bailleur doit n&eacute;cessairement donner cong&eacute; six mois avant le terme du bail, soit le 20 janvier 2017. Ce cong&eacute;, tout en devant respecter le pr&eacute;avis de six mois, ne prendra effet qu&rsquo;au 15 juin 2018 afin que la dur&eacute;e d&rsquo;occupation de deux ans soit respect&eacute;e.

La notification du cong&eacute; pour reprise doit comporter plusieurs mentions sp&eacute;cifiques :

<ul>
	<li style="text-align: justify;">la mention que le bailleur entend reprendre le logement pour l&rsquo;habiter ou pour y loger l&rsquo;un de ses proches ;</li>
	<li style="text-align: justify;">les nom et adresse du b&eacute;n&eacute;ficiaire de la reprise ;</li>
	<li style="text-align: justify;">la nature du lien de parent&eacute; qui existe entre le b&eacute;n&eacute;ficiaire et le bailleur ;</li>
	<li style="text-align: justify;">une mention justifiant du caract&egrave;re r&eacute;el et s&eacute;rieux de la d&eacute;cision de reprise ;</li>
	<li style="text-align: justify;">dans le cas o&ugrave; le bailleur est une soci&eacute;t&eacute; civile immobili&egrave;re familiale,&nbsp;le cong&eacute; doit indiquer le nom et l&rsquo;adresse de l&rsquo;associ&eacute; b&eacute;n&eacute;ficiaire de la reprise.</li>
</ul>

2.2. Cong&eacute; pour vendre le logement

Le cong&eacute; pour vendre peut &ecirc;tre d&eacute;livr&eacute; par un bailleur personne physique ou par un bailleur personne morale.

En principe, le cong&eacute; pour vendre prend effet au terme du bail. 
Toutefois, lorsque le logement occup&eacute; par le locataire change de propri&eacute;taire en cours de bail et que le terme du bail intervient moins de trois ans apr&egrave;s l&rsquo;acquisition du logement par le nouveau propri&eacute;taire, le cong&eacute; pour vendre ne pourra &ecirc;tre d&eacute;livr&eacute; par le bailleur qu&rsquo;au terme de la premi&egrave;re reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours, dans le respect du d&eacute;lai de pr&eacute;avis. 
Exemple : pour un contrat de location arrivant &agrave; &eacute;ch&eacute;ance le 31 mai 2017, lorsque le logement a chang&eacute; de propri&eacute;taire le 1er mars 2015, le cong&eacute; pour vendre pourra &ecirc;tre notifi&eacute;, si le bailleur est une personne physique, au plus tard le 30 novembre 2019, soit six mois avant le terme de la premi&egrave;re reconduction, qui intervient le 31 mai 2020.

La notification du cong&eacute; pour vendre doit comporter plusieurs mentions sp&eacute;cifiques :

<ul>
	<li style="text-align: justify;">la mention que le bailleur entend reprendre le logement pour le vendre ;</li>
	<li style="text-align: justify;">le cong&eacute; doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisag&eacute;e des seuls locaux et &eacute;ventuelles d&eacute;pendances lou&eacute;s. &Agrave; cet effet, le cong&eacute; reprend la d&eacute;signation des locaux lou&eacute;s figurant au bail ;</li>
	<li style="text-align: justify;">le cong&eacute; doit d&eacute;crire avec exactitude les locaux lou&eacute;s et quelles sont leurs d&eacute;pendances &eacute;ventuelles. En revanche, il n&rsquo;est pas obligatoire que la superficie du logement soit mentionn&eacute;e dans le cong&eacute; ;</li>
	<li style="text-align: justify;">la notification du cong&eacute; doit reproduire les cinq premiers alin&eacute;as du II de l&rsquo;article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pr&eacute;cit&eacute;e, lesquels indiquent quelles sont les conditions de l&rsquo;offre de vente au profit du locataire.</li>
</ul>

Dans le cas d&rsquo;un cong&eacute; pour vendre, la loi donne au locataire du logement mis en vente un droit de pr&eacute;emption : le locataire a priorit&eacute; sur tout autre acqu&eacute;reur potentiel du logement pour en faire l&rsquo;acquisition &agrave; sa place et dans les m&ecirc;mes conditions. 
En cas de pluralit&eacute; de locataires, chacun d&rsquo;eux b&eacute;n&eacute;ficie du droit de pr&eacute;emption. 
&Agrave; noter que le locataire ne b&eacute;n&eacute;ficie pas d&rsquo;un droit de pr&eacute;emption lorsque la vente se fait au profit d&rsquo;un proche parent du bailleur, c&rsquo;est-&agrave;-dire d&rsquo;un parent jusqu&rsquo;au troisi&egrave;me degr&eacute; inclus (4), ou lorsque le logement qu&rsquo;il occupe est inhabitable, notamment en cas d&rsquo;arr&ecirc;t&eacute; de p&eacute;ril ou d&rsquo;insalubrit&eacute;. 
Le cong&eacute; en lui-m&ecirc;me constitue une offre de vente au profit du locataire.

Le cong&eacute;, en tant qu&rsquo;offre de vente, ouvre au locataire un d&eacute;lai de deux mois pour l&rsquo;accepter. Elle doit &ecirc;tre maintenue pendant toute la dur&eacute;e de ce d&eacute;lai. La contestation &eacute;ventuelle du cong&eacute; par le locataire n&rsquo;a pas pour effet de prolonger ce d&eacute;lai d&rsquo;acceptation de l&rsquo;offre de vente.

Si le locataire n&rsquo;accepte pas l&rsquo;offre de vente du logement, garde le silence ou &eacute;met une contre-proposition non accept&eacute;e par le bailleur, il doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du pr&eacute;avis.

Si le locataire accepte l&rsquo;offre de vente du logement dans le d&eacute;lai fix&eacute;, toute &eacute;ventuelle promesse de vente sign&eacute;e par le bailleur et un autre acqu&eacute;reur est nulle.

Le prix indiqu&eacute; dans le cong&eacute; est laiss&eacute; &agrave; la discr&eacute;tion du propri&eacute;taire. Le prix doit &ecirc;tre ferme. En l&rsquo;absence d&rsquo;interm&eacute;diaire, le prix ne comporte aucun honoraire de n&eacute;gociation. 
Si le propri&eacute;taire d&eacute;cide de vendre &agrave; un tiers &agrave; des conditions ou &agrave; un prix plus avantageux que ceux pr&eacute;vus dans l&rsquo;offre de vente initiale, ce prix ou ces conditions doivent &ecirc;tre notifi&eacute;s au locataire par le bailleur ou par le notaire si le bailleur ne s&rsquo;en est pas charg&eacute;. Si cette notification n&rsquo;est pas faite, la vente consentie est nulle. Cette notification doit reproduire les termes des cinq alin&eacute;as de l&rsquo;article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 pr&eacute;cit&eacute;e. 
Si le locataire a communiqu&eacute; au bailleur sa nouvelle adresse, la notification sera faite &agrave; cette adresse. S&rsquo;il ne la fournit pas, la notification est faite &agrave; l&rsquo;adresse du logement mis en vente. 
Cette notification constitue une nouvelle offre de vente au profit du locataire. Pour accepter cette offre, le locataire dispose d&rsquo;une p&eacute;riode d&rsquo;un mois &agrave; compter de sa r&eacute;ception. 
S&rsquo;il accepte cette nouvelle offre de vente, le locataire dispose d&rsquo;un d&eacute;lai de deux mois &agrave; compter de la date d&rsquo;envoi de sa r&eacute;ponse pour signer l&rsquo;acte de vente. S&rsquo;il fait part de son intention de recourir &agrave; un pr&ecirc;t bancaire, l&rsquo;acceptation par le locataire de l&rsquo;offre de vente est subordonn&eacute;e &agrave; l&rsquo;obtention du pr&ecirc;t et le d&eacute;lai de r&eacute;alisation de la vente est port&eacute; &agrave; quatre mois.

<table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;">
	<tbody>
		<tr>
			<td>
			2.2.5. Cas particulier d&rsquo;un cong&eacute; pour vente par lots

La vente par lots d&eacute;signe la premi&egrave;re vente, appartement par appartement, des lots issus de la division ou de la subdivision d&rsquo;un immeuble.
			</td>
		</tr>
	</tbody>
</table>

Dans le cas o&ugrave; un cong&eacute; a &eacute;t&eacute; d&eacute;livr&eacute; en vue de la vente de plus de cinq logements situ&eacute;s dans le m&ecirc;me immeuble et o&ugrave; le bailleur est une personne morale (autre qu&rsquo;un organisme d&rsquo;habitations &agrave; loyer mod&eacute;r&eacute;, qu&rsquo;un bailleur personne physique ou qu&rsquo;une soci&eacute;t&eacute; civile immobili&egrave;re constitu&eacute;e exclusivement entre parents et alli&eacute;s jusqu&rsquo;au quatri&egrave;me degr&eacute; inclus), alors le locataire b&eacute;n&eacute;ficie d&rsquo;un droit sp&eacute;cifique au maintien dans les lieux. 
En effet, le bail peut &ecirc;tre express&eacute;ment reconduit pour une dur&eacute;e inf&eacute;rieure &agrave; six ans. Si le cong&eacute; intervient moins de deux ans avant le terme du contrat de location, le locataire obtient de droit, &agrave; sa demande, que son bail soit reconduit de mani&egrave;re &agrave; ce qu&rsquo;il puisse disposer du logement pendant deux ans &agrave; compter de la notification du cong&eacute;. 
Cette reconduction est &eacute;tablie entre les parties au plus tard 4 mois avant l&rsquo;expiration du bail en cours. &Agrave; l&rsquo;expiration de la dur&eacute;e fix&eacute;e par les parties pour le bail reconduit, celui-ci est r&eacute;sili&eacute; de plein droit.

Les r&egrave;gles relatives au cong&eacute; pour vendre sont applicables seulement dans le cas o&ugrave; le bailleur d&eacute;cide de vendre le logement libre de tout occupant. Dans ce cas, les locataires b&eacute;n&eacute;ficient d&rsquo;un droit de pr&eacute;emption pour acqu&eacute;rir le logement qu&rsquo;ils occupent (article 10 de la loi no 75-1351 du 31 d&eacute;cembre 1975) et l&rsquo;offre de vente notifi&eacute;e au profit du locataire ne vaut pas cong&eacute;. 
Le bailleur peut cependant d&eacute;cider de vendre le logement occup&eacute;. 
Dans ce cas, il ne d&eacute;livre pas de cong&eacute; au locataire qui ne b&eacute;n&eacute;ficie alors pas du droit de pr&eacute;emption accessoire au cong&eacute; pour vendre.

3. LES LITIGES RELATIFS AUX CONG&Eacute;S

Diff&eacute;rents litiges peuvent na&icirc;tre de la d&eacute;cision du propri&eacute;taire de mettre un terme au contrat de location. Le r&egrave;glement de ces conflits peut se faire de mani&egrave;re amiable ou judiciaire.

3.1. Les litiges relatifs au cong&eacute; pour reprise et au cong&eacute; pour vendre

Le cong&eacute; peut &ecirc;tre contest&eacute; pour les motifs suivants (5) :

<ul>
	<li style="text-align: justify;">d&eacute;faut des mentions obligatoires du cong&eacute; : comme l&rsquo;absence d&rsquo;indication du motif du cong&eacute; (6) ;</li>
	<li style="text-align: justify;">l&rsquo;auteur du cong&eacute; n&rsquo;est pas habilit&eacute; pour d&eacute;livrer le cong&eacute; ;</li>
	<li style="text-align: justify;">contestation du destinataire du cong&eacute; : par exemple, lorsque les &eacute;poux sont locataires, en raison de la cotitularit&eacute; du bail, le cong&eacute; doit &ecirc;tre d&eacute;livr&eacute; &agrave; chacun d&rsquo;entre eux. Cependant, le cong&eacute; n&rsquo;est pas nul mais priv&eacute; de toute efficacit&eacute; puisque inopposable &agrave; l&rsquo;&eacute;poux &agrave; qui il n&rsquo;a pas &eacute;t&eacute; adress&eacute; ;</li>
	<li style="text-align: justify;">contestation de la forme de la notification : par exemple, le cong&eacute; adress&eacute; par lettre simple &laquo;ne peut &ecirc;tre consid&eacute;r&eacute; comme un cong&eacute; &raquo; ;</li>
	<li style="text-align: justify;">contestation du d&eacute;lai de pr&eacute;avis du cong&eacute;: lorsque le d&eacute;lai de pr&eacute;avis ne respecte pas le d&eacute;lai de six mois au moins avant la date d&rsquo;expiration du bail ;</li>
	<li style="text-align: justify;">le non-respect des r&egrave;gles sur les locataires prot&eacute;g&eacute;s ;</li>
	<li style="text-align: justify;">d&eacute;faut de notification en cas de proposition de vente &agrave; des conditions ou &agrave; un prix plus avantageux.</li>
</ul>

3.2. Le r&egrave;glement des litiges

En cas de conflit relatif au cong&eacute; d&eacute;livr&eacute; au locataire par le bailleur, les parties peuvent tenter de trouver une solution amiable, entre elles ou avec l&rsquo;aide de la commission d&eacute;partementale de conciliation ou du conciliateur de justice. En cas d&rsquo;&eacute;chec, le tribunal comp&eacute;tent peut &ecirc;tre saisi pour trancher le litige. 
La dur&eacute;e au-del&agrave; de laquelle une action en justice n&rsquo;est plus recevable est en principe de trois ans &agrave; compter du jour o&ugrave; le titulaire d&rsquo;un droit a connu ou aurait d&ucirc; conna&icirc;tre les faits lui permettant d&rsquo;exercer ce droit. Si une conciliation amiable est initi&eacute;e, elle doit s&rsquo;inscrire dans ce d&eacute;lai.

<table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;">
	<tbody>
		<tr>
			<td>
			3.2.1. Le r&egrave;glement amiable

Lorsqu&rsquo;il existe un litige, il est conseill&eacute; d&rsquo;adresser un courrier recommand&eacute; avec accus&eacute; de r&eacute;ception &agrave; l&rsquo;autre partie, relatant les faits le plus pr&eacute;cis&eacute;ment possible. Ce courrier constitue une premi&egrave;re &eacute;tape importante, si le litige n&rsquo;est pas r&eacute;solu &agrave; l&rsquo;amiable, pour engager un recours &eacute;ventuel devant le juge.
			</td>
		</tr>
	</tbody>
</table>

Si aucun accord n&rsquo;est trouv&eacute; entre les parties elles-m&ecirc;mes, la saisine de la commission d&eacute;partementale de conciliation (CDC) ou du conciliateur de justice peut &ecirc;tre envisag&eacute;e.

<table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;">
	<tbody>
		<tr>
			<td>
			3.2.1.1. La commission d&eacute;partementale de conciliation

Pr&eacute;sente dans chaque d&eacute;partement, la CDC est compos&eacute;e de repr&eacute;sentants d&rsquo;organisations de bailleurs et d&rsquo;organisations de locataires, en nombre &eacute;gal ; elle a pour r&ocirc;le de concilier les parties, afin d&rsquo;&eacute;viter le recours au juge.
			</td>
		</tr>
	</tbody>
</table>

La CDC peut &ecirc;tre saisie par le bailleur ou le locataire concern&eacute;, lorsqu&rsquo;il s&rsquo;agit d&rsquo;un litige de nature individuelle. Lorsqu&rsquo;un locataire a avec son bailleur un litige locatif ou lorsque plusieurs locataires ont avec un m&ecirc;me bailleur un litige de m&ecirc;me origine, ils peuvent se faire repr&eacute;senter en justice par une association si&eacute;geant &agrave; la Commission nationale de concertation. 
La saisine de la commission, qui est facultative et gratuite, doit &ecirc;tre formul&eacute;e et adress&eacute;e par lettre recommand&eacute;e avec avis de r&eacute;ception ou par voie &eacute;lectronique au secr&eacute;tariat de la commission. 
La saisine doit indiquer les nom, qualit&eacute; et adresse du demandeur, ceux du d&eacute;fendeur ainsi que l&rsquo;objet du litige ou de la difficult&eacute;. Dans tous les cas, il est utile que la lettre de saisine soit accompagn&eacute;e de la copie des pi&egrave;ces en lien avec le litige (le bail, la notification du cong&eacute;, etc.). 
Lors de la s&eacute;ance de conciliation, les parties peuvent se faire assister par une personne de leur choix ou se faire repr&eacute;senter par une personne d&ucirc;ment mandat&eacute;e. 
Si un accord intervient, les termes de la conciliation font l&rsquo;objet d&rsquo;un document sign&eacute; par chacune des parties. Si aucun accord n&rsquo;est trouv&eacute;, la CDC rend un avis comportant l&rsquo;expos&eacute; du litige, la position des parties ainsi que, le cas &eacute;ch&eacute;ant, celle de la commission. Dans le cas d&rsquo;une action en justice, cet avis pourra ensuite &ecirc;tre transmis au juge par l&rsquo;une ou l&rsquo;autre des parties.

3.2.1.2. Le conciliateur de justice

Le recours &agrave; un conciliateur de justice, en dehors de toute saisine d&rsquo;une juridiction, constitue un mode alternatif de r&egrave;glement des conflits qui permet de trouver une issue amiable &agrave; un d&eacute;saccord notamment entre un bailleur et un locataire (art. 1536 et suivants&nbsp;du code de proc&eacute;dure civile). La saisine du conciliateur de justice est gratuite. Il convient de contacter par courrier, par t&eacute;l&eacute;phone ou de se rendre &agrave; la permanence du conciliateur dont les coordonn&eacute;es se trouvent sur le site : 
<a href="https://www.conciliateurs.fr/Trouver-une-permanence">https://www.conciliateurs.fr/Trouver-une-permanence</a>. 
Le conciliateur r&eacute;unit les parties, qui peuvent &ecirc;tre accompagn&eacute;es d&rsquo;une personne de leur choix. 
Si un accord est trouv&eacute;, le conciliateur peut &eacute;tablir un constat d&rsquo;accord sign&eacute; par les parties et le conciliateur actant leurs engagements. 
En cas d&rsquo;&eacute;chec de la conciliation, les parties peuvent faire r&eacute;gler le litige par le tribunal comp&eacute;tent.

3.2.2. Le r&egrave;glement judiciaire

Si le bailleur n&rsquo;a pas respect&eacute; ses obligations en mati&egrave;re de d&eacute;livrance du cong&eacute;, le locataire peut exercer une action en justice aupr&egrave;s du tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe le logement, sans que le recours &agrave; un avocat ne soit obligatoire. 
Le locataire peut contester un cong&eacute; pour reprise alors m&ecirc;me qu&rsquo;il a d&eacute;j&agrave; quitt&eacute; le logement.

3.2.2.2. Saisine du juge par le locataire

En cas de litige relatif au cong&eacute; d&eacute;livr&eacute; par le bailleur, le locataire peut saisir le juge de deux fa&ccedil;ons : l&rsquo;assignation ou la d&eacute;claration au greffe. 
L&rsquo;assignation, utilis&eacute;e quel que soit le montant du litige, est un acte qui permet de saisir le tribunal mais qui n&eacute;cessite l&rsquo;intervention d&rsquo;un huissier de justice. Un acte est &eacute;tabli et d&eacute;livr&eacute; par l&rsquo;huissier de justice, par lequel le demandeur pr&eacute;vient la partie adverse qu&rsquo;une proc&eacute;dure judiciaire est intent&eacute;e contre lui. 
La d&eacute;claration au greffe du tribunal est un mode simplifi&eacute; de saisine du tribunal ne pouvant &ecirc;tre utilis&eacute; que lorsque le litige porte sur un montant inf&eacute;rieur ou &eacute;gal &agrave; 4000 &euro;. 
Dans l&rsquo;hypoth&egrave;se d&rsquo;une proc&eacute;dure initi&eacute;e par d&eacute;claration au greffe, la justification d&rsquo;une tentative de conciliation pr&eacute;alable par le conciliateur de justice est une condition de recevabilit&eacute; de la saisine du tribunal et appara&icirc;t donc obligatoire (art. 4 de loi no 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIe si&egrave;cle). 
Toutefois, l&rsquo;obligation de tentative de conciliation pr&eacute;alable aupr&egrave;s du conciliateur de justice n&rsquo;est pas syst&eacute;matiquement n&eacute;cessaire. 
En effet, trois exceptions &agrave; cette nouvelle obligation ont &eacute;t&eacute; pr&eacute;vues : 
Outre l&rsquo;hypoth&egrave;se dans laquelle les parties sont d&eacute;j&agrave; parvenues &agrave; un accord qu&rsquo;elles souhaitent simplement faire homologuer par le juge, les parties sont dispens&eacute;es de l&rsquo;obligation de justification d&rsquo;une tentative de conciliation lorsqu&rsquo;elles d&eacute;montrent avoir d&eacute;j&agrave; tent&eacute; de trouver une solution amiable &agrave; leur litige par une autre voie que la conciliation ou en cas de motif l&eacute;gitime. Il appartiendra alors au juge saisi du litige d&rsquo;appr&eacute;cier si la tentative de conciliation par la commission d&eacute;partementale de conciliation est une tentative de r&eacute;solution amiable du litige permettant de consid&eacute;rer que la condition de recevabilit&eacute; de la saisine du tribunal est remplie.

3.3. Les effets de la contestation de la validit&eacute; d&rsquo;un cong&eacute;

La contestation du cong&eacute; par le locataire peut se faire lorsqu&rsquo;il est ou non dans le logement. &Agrave; l&rsquo;amiable ou devant le juge, la r&eacute;solution du diff&eacute;rend a des cons&eacute;quences variables suivant que le&nbsp;locataire a ou non quitt&eacute; le logement et suivant la nature de l&rsquo;irr&eacute;gularit&eacute; du cong&eacute;.

3.3.1. Les suites du r&egrave;glement amiable des diff&eacute;rends

Lorsque les parties trouvent une solution &agrave; l&rsquo;amiable, ce sont les termes de l&rsquo;accord qui s&rsquo;appliquent. En cas d&rsquo;&eacute;chec, les parties peuvent toujours faire r&eacute;gler le litige par le tribunal.

<table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:100%;">
	<tbody>
		<tr>
			<td>
			3.3.2. Les suites du r&egrave;glement judiciaire d&rsquo;un diff&eacute;rend

Lorsque le juge est saisi d&rsquo;un litige relatif &agrave; la validit&eacute; du cong&eacute;, il peut d&eacute;clarer la nullit&eacute; du cong&eacute;.
			</td>
		</tr>
	</tbody>
</table>

En effet, s&rsquo;agissant des irr&eacute;gularit&eacute;s relatives aux conditions de forme et de d&eacute;lai, le juge d&eacute;clare, de mani&egrave;re g&eacute;n&eacute;rale, la nullit&eacute; du cong&eacute;. Dans les autres cas, notamment l&rsquo;absence des mentions obligatoires inscrites dans chaque cong&eacute;, le juge appr&eacute;cie au cas par cas. La jurisprudence consid&egrave;re, en effet, que l&rsquo;irr&eacute;gularit&eacute; seule n&rsquo;est pas de nature &agrave; justifier la nullit&eacute; et exige parfois que l&rsquo;irr&eacute;gularit&eacute; cause un grief au locataire.

3.3.2.1. Les effets sur le locataire d&rsquo;un cong&eacute; d&eacute;clar&eacute; nul

Si le cong&eacute; est d&eacute;clar&eacute; nul, les effets sur le locataire varient suivant qu&rsquo;il a quitt&eacute; ou non le logement :

<ul>
	<li style="text-align: justify;">lorsque le locataire est encore dans les lieux au moment de la nullit&eacute; du cong&eacute;, il peut &eacute;viter la d&eacute;ch&eacute;ance de son titre locatif et b&eacute;n&eacute;ficier de la reconduction tacite de son bail ;</li>
	<li style="text-align: justify;">lorsque le locataire a quitt&eacute; le logement au moment o&ugrave; le cong&eacute; est d&eacute;clar&eacute; nul, les juges tendent &agrave; refuser la r&eacute;int&eacute;gration du locataire et &agrave; octroyer de pr&eacute;f&eacute;rence des dommages-int&eacute;r&ecirc;ts pour compenser le pr&eacute;judice caus&eacute; (par exemple pour compenser les frais et perturbations diverses caus&eacute;s par le d&eacute;m&eacute;nagement, pour compenser les difficult&eacute;s &agrave; trouver un logement &eacute;quivalent ou un nouveau loyer plus &eacute;lev&eacute;).</li>
</ul>

3.3.2.2. Les effets sur le bailleur d&rsquo;un cong&eacute; d&eacute;clar&eacute; nul

Si le cong&eacute; est d&eacute;clar&eacute; nul alors que le locataire est encore dans le logement, le bail est reconduit. Le bailleur doit donc attendre la prochaine &eacute;ch&eacute;ance pour d&eacute;livrer un nouveau cong&eacute;. 
Par ailleurs, en cas de cong&eacute; frauduleux, une sanction p&eacute;nale est encourue par le bailleur. La peine encourue est une amende pouvant aller jusqu&rsquo;&agrave; 6 000 &euro;, s&rsquo;il s&rsquo;agit d&rsquo;une personne physique, et &agrave; 300 000 &euro;, s&rsquo;il s&rsquo;agit d&rsquo;une personne morale.

&nbsp;

4. CONTACTS UTILES :

les agences d&eacute;partementales d&rsquo;information sur le logement apportent au public un conseil gratuit, neutre et personnalis&eacute; sur toutes les questions juridiques, financi&egrave;res et fiscales relatives au logement et leur proposent des solutions adapt&eacute;es &agrave; leur cas personnel. Les ADIL assurent ainsi de nombreuses permanences sur l&rsquo;ensemble du territoire : <a href="http://www.anil.org/votreadil">http://www.anil.org/votreadil</a>.

<ul>
	<li style="text-align: justify;">Les associations repr&eacute;sentatives des bailleurs et des locataires.</li>
</ul>

Au plan local, il existe de nombreuses organisations ayant pour objet de repr&eacute;senter et de d&eacute;fendre l&rsquo;int&eacute;r&ecirc;t des locataires ou des bailleurs. 
Au niveau national, les organisations repr&eacute;sentatives des locataires et des bailleurs sont celles si&eacute;geant &agrave; ce titre &agrave; la Commission nationale de concertation : 
- organisations nationales repr&eacute;sentatives des bailleurs : 
- l&rsquo;Union nationale de la propri&eacute;t&eacute; immobili&egrave;re (UNPI) ; 
- l&rsquo;Association des propri&eacute;taires de logements interm&eacute;diaires (APLI) ; 
- la F&eacute;d&eacute;ration des soci&eacute;t&eacute;s immobili&egrave;res et fonci&egrave;res (FSIF) ; 
- organisations nationales repr&eacute;sentatives des locataires : 
- la Conf&eacute;d&eacute;ration nationale du logement (CNL) ; 
- la Conf&eacute;d&eacute;ration g&eacute;n&eacute;rale du logement (CGL) ; 
- la Conf&eacute;d&eacute;ration syndicale des familles (CSF) ; 
- la Conf&eacute;d&eacute;ration de la consommation, du logement et du cadre de vie (CLCV) ; 
- l&rsquo;Association Force ouvri&egrave;re consommateurs (AFOC).

<ul>
	<li style="text-align: justify;">Maisons de justice et du droit et point d&rsquo;acc&egrave;s au droit : les maisons de justice et du droit et les points d&rsquo;acc&egrave;s au droit accueillent gratuitement et anonymement les personnes rencontrant un probl&egrave;me juridique et/ou administratif.</li>
</ul>

Le site <a href="http://www.annuaires.justice.gouv.fr">http://www.annuaires.justice.gouv.fr</a> vous permet de conna&icirc;tre, &agrave; partir de votre code postal, le point d&rsquo;acc&egrave;s au droit ou la maison de justice et du droit le plus proche de votre domicile.

Information administrative : 
Minist&egrave;re de la coh&eacute;sion des territoires : 
<a href="http://www.cohesion-territoires.gouv.fr">http://www.cohesion-territoires.gouv.fr </a>; 
Site officiel de l&rsquo;administration fran&ccedil;aise : 
<a href="http://www.service-public.fr">http://www.service-public.fr</a> ; 
Num&eacute;ro unique de renseignement des usagers Allo Service Public : 
3939 (co&ucirc;t : 0,15 &euro; la minute en moyenne). 
&nbsp;

(1) &Acirc;ge appr&eacute;ci&eacute; &agrave; la date d&rsquo;&eacute;ch&eacute;ance du contrat. 
(2) Le montant de ressources retenu est celui qui est d&eacute;clar&eacute; &agrave; l&rsquo;administration fiscale avant tout abattement ou d&eacute;duction. 
(3) Arr&ecirc;t&eacute; du 29 juillet 1987 modifi&eacute; relatif aux plafonds de ressources des b&eacute;n&eacute;ficiaires de la l&eacute;gislation sur les habitations &agrave; loyer mod&eacute;r&eacute; et des nouvelles aides de l&rsquo;&Eacute;tat en secteur locatif. 
(4) Exemples : &laquo; enfants, parents, petits-enfants, grands-parents, fr&egrave;res, soeurs, neveux, ni&egrave;ces, oncles, tantes &raquo;. 
(5) Cette liste n&rsquo;est pas exhaustive. 
(6) Cong&eacute; pour reprise, voir &sect;2-1-5 ; cong&eacute; pour vendre, voir &sect; 2-2-3.

Mode Simplifié

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