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Qu&rsquo;est-ce qu&rsquo;un compromis de vente ?

Le compromis de vente appel&eacute; juridiquement promesse synallagmatique de vente est un avant-contrat o&ugrave; chaque partie prend un engagement. Le vendeur s&rsquo;engage &agrave; vendre et l&rsquo;acheteur &agrave; acheter. L&rsquo;article 1589 du code civil pr&eacute;cise qu&rsquo;il faut un accord sur la chose et le prix pour que la vente soit parfaite, ce qui est le cas dans un compromis, le compromis de vente vaut vente.

La r&eacute;alisation de la vente immobili&egrave;re d&eacute;pendra de la r&eacute;alisation des conditions suspensives qui permettra ou annulera la vente.

Quelles sont les conditions suspensives du compromis ?

Les conditions suspensives permettent de se d&eacute;sengager de l&rsquo;avant-contrat sans pour autant avoir &agrave; payer des dommages et int&eacute;r&ecirc;ts. L&rsquo;acqu&eacute;reur peut r&eacute;cup&eacute;rer le s&eacute;questre, s&rsquo;il y en avait un, le vendeur pourra remettre son bien &agrave; la vente.

Il existe des conditions suspensives obligatoires et facultatives.

La condition suspensive de pr&ecirc;t : Le compromis de vente est conclu sous la condition suspensive de l&rsquo;obtention par l&rsquo;acqu&eacute;reur d&rsquo;un cr&eacute;dit pour le financement du bien. L&rsquo;acqu&eacute;reur s&rsquo;oblige &agrave; solliciter un pr&ecirc;t aupr&egrave;s des &eacute;tablissements bancaires cit&eacute;s dans le compromis de vente &agrave; minima. Le montant maximum emprunt&eacute;, la dur&eacute;e maximale ainsi que le taux d&rsquo;int&eacute;r&ecirc;t maximal hors frais bancaires et assurances doivent &ecirc;tre sp&eacute;cifi&eacute;s dans le compromis de vente. L&rsquo;acqu&eacute;reur s&rsquo;engage &agrave; effectuer les d&eacute;marches n&eacute;cessaires pour obtenir son financement dans un d&eacute;lai d&rsquo;un mois &agrave; compter de la signature du compromis de vente. L&rsquo;acqu&eacute;reur doit tenir inform&eacute; le vendeur et le notaire des avanc&eacute;es dans ses d&eacute;marches, mais la non communication de ces informations n&#39;entra&icirc;ne pas la caducit&eacute; du compromis de vente. La condition suspensive est accomplie d&egrave;s lors que l&rsquo;acqu&eacute;reur communique une offre de pr&ecirc;t conforme aux conditions pr&eacute;vues dans le compromis de vente. Si l&rsquo;acqu&eacute;reur ne remet pas d&rsquo;offre de pr&ecirc;t conforme, la condition suspensive n&rsquo;est pas r&eacute;alis&eacute;e, le contrat est annul&eacute;, le d&eacute;p&ocirc;t de garantie doit &ecirc;tre restitu&eacute; sans contrepartie. Toutefois, si l&rsquo;acqu&eacute;reur a commis une faute ou une n&eacute;gligence ayant entra&icirc;n&eacute; la non r&eacute;alisation de la condition suspensive, il devra verser le montant de la clause p&eacute;nale au vendeur. Enfin, l&rsquo;acqu&eacute;reur peut renoncer au b&eacute;n&eacute;fice de la condition suspensive avant la d&eacute;faillance de celle-ci ou partir sur un nouveau contrat en cas d&rsquo;accord avec le vendeur.

Si l&rsquo;acheteur n&rsquo;a pas recours &agrave; l&rsquo;emprunt, il doit r&eacute;diger une mention manuscrite lui permettant de renoncer &agrave; b&eacute;n&eacute;ficier de cette condition suspensive.

Les autres conditions suspensives : Le compromis de vente peut pr&eacute;voir d&rsquo;autres conditions suspensives selon la situation particuli&egrave;re du bien ou des parties. Par exemple, l&rsquo;accord d&rsquo;un permis de construire en cas d&rsquo;acquisition d&rsquo;un terrain ou la vente de la maison de l&rsquo;acqu&eacute;reur pour financer le projet. La r&eacute;daction de ces conditions suspensives est tr&egrave;s importante, il faut &ecirc;tre pr&eacute;cis et donner des dates ou d&eacute;lais afin de ne pas bloquer trop longtemps les parties dans un compromis de vente.

Qu&rsquo;est-ce qu&rsquo;une condition particuli&egrave;re dans le compromis de vente ?

Les conditions particuli&egrave;res sont des engagements pris par le vendeur qui n&#39;entra&icirc;nent pas la caducit&eacute; du compromis de vente s&rsquo;ils ne sont pas r&eacute;alis&eacute;s. Le vendeur peut s&rsquo;engager par exemple &agrave; la r&eacute;alisation de petits travaux, travaux qui ne sont pas consid&eacute;r&eacute;s comme essentiels &agrave; la vente.

Quels sont les documents n&eacute;cessaires &agrave; la r&eacute;daction du compromis de vente ?

Concernant les parties au contrat : 
Copie des cartes d&rsquo;identit&eacute; ou en cas de personne morale un extrait Kbis de moins de 3 mois ainsi que les statuts &agrave; jour.

Concernant le bien : 
Le titre de propri&eacute;t&eacute;, le nom du syndic de copropri&eacute;t&eacute; ou de l&rsquo;Association Syndicale Libre.

Quelles sont les v&eacute;rifications pr&eacute;alables &agrave; la signature du compromis ?

Avant la signature du compromis de vente, il faudra bien v&eacute;rifier l&rsquo;identit&eacute;, la capacit&eacute; et pouvoir du vendeur et de l&rsquo;acqu&eacute;reur. Il faut conna&icirc;tre le r&eacute;gime matrimonial des parties, comment sera financer l&rsquo;acquisition. Il faudra v&eacute;rifier le statut juridique du bien, les diagnostics techniques, les r&egrave;glements de copropri&eacute;t&eacute; ou de lotissement et la situation hypoth&eacute;caire du bien.

Quel est l&rsquo;incidence des r&eacute;gimes matrimoniaux sur le compromis de vente ?

Selon le r&eacute;gime matrimonial, le bien peut appartenir au couple ou &agrave; un seul des deux.

Les r&eacute;gimes communautaires : 
Il existe 3 r&eacute;gimes communautaires : le r&eacute;gime l&eacute;gal de la communaut&eacute; r&eacute;duite aux acqu&ecirc;ts, le r&eacute;gime conventionnel de la communaut&eacute; r&eacute;duite aux acqu&ecirc;ts et le r&eacute;gime de communaut&eacute; universelle. 
Pour le r&eacute;gime l&eacute;gal de la communaut&eacute; r&eacute;duite aux acqu&ecirc;ts, du r&eacute;gime conventionnel de la communaut&eacute; r&eacute;duite aux acqu&ecirc;ts, les biens communs sont les biens acquis pendant le mariage. Pour le r&eacute;gime de communaut&eacute; universelle, tous les biens sont communs. 
Le consentement des &eacute;poux est n&eacute;cessaire, le couple doit signer le compromis et l&rsquo;acte authentique.

Les r&eacute;gimes s&eacute;paratistes : 
Il existe 3 r&eacute;gimes s&eacute;paratistes : le r&eacute;gime de s&eacute;paration de biens pure et simple, le r&eacute;gime de s&eacute;paration de bien conventionnelle avec soci&eacute;t&eacute; d&rsquo;acqu&ecirc;ts et le r&eacute;gime de la participation aux acqu&ecirc;ts. 
En cas de r&eacute;gime de s&eacute;paration de biens pure et simple il n&rsquo;y a aucun bien commun, chacun peut vendre seul son bien propre, les biens acquis par les &eacute;poux sont soumis aux r&egrave;gles de l&rsquo;indivision (sauf cas du logement de la famille).

Les personnes prot&eacute;g&eacute;es : 
Le mineur non &eacute;mancip&eacute; doit &ecirc;tre repr&eacute;sent&eacute; pour la signature du compromis qu&rsquo;il soit vendeur ou acqu&eacute;reur. Pour la vente, le mineur non &eacute;mancip&eacute; doit avoir une autorisation judiciaire pr&eacute;alable. En cas d&rsquo;achat s&rsquo;il y a un emprunt, il faudra obtenir une autorisation du juge des tutelles.

Le majeur prot&eacute;g&eacute; : 
En cas de tutelle : c&rsquo;est le r&eacute;gime de protection le plus &eacute;lev&eacute;. Pour vendre ou acheter il faudra l&rsquo;accord du conseil de famille s&rsquo;il existe ou l&rsquo;accord du juge des tutelles avant que le tuteur puisse signer le compromis de vente. 
En cas de curatelle : Pour vendre ou acheter il faudra n&eacute;cessairement la signature du curateur et la signature de la personne prot&eacute;g&eacute;e.

Qui doit signer le compromis de vente ?

Le compromis doit &ecirc;tre sign&eacute; par l&rsquo;ensemble des parties. Si elles sont repr&eacute;sent&eacute;es, il faudra annexer les procurations au compromis de vente. 
Si le bien vendu est un bien propre &agrave; l&rsquo;un des &eacute;poux mais qu&rsquo;il constitue le logement de la famille, l&rsquo;article 215 alin&eacute;a 3 du code civil pr&eacute;cise que le conjoint non propri&eacute;taire doit signer le compromis ainsi que l&rsquo;acte authentique.

Quelles sont les obligations du vendeur ?

Le vendeur s&rsquo;engage &agrave; vendre son bien, s&rsquo;il ne veut plus vendre il ne peut pas se r&eacute;tracter, son engagement est d&eacute;finitif.

Quelles sont les obligations de l&rsquo;acheteur ?

L&rsquo;acheteur s&rsquo;engage &agrave; acheter. S&rsquo;il change d&rsquo;avis apr&egrave;s le d&eacute;lai l&eacute;gal de r&eacute;tractation, il devra verser des dommages et int&eacute;r&ecirc;ts au vendeur et &agrave; l&rsquo;agence immobili&egrave;re. Les conditions sont pr&eacute;cis&eacute;es dans la clause p&eacute;nale du compromis de vente.

Comment faire une remise en main propre du compromis de vente ?

&nbsp;Le compromis peut &ecirc;tre transmis par remise en main&nbsp;propre&nbsp;soit d&rsquo;une copie papier (donc papier); soit d&rsquo;une clef USB ; soit d&rsquo;un CD-ROM ; soit par la r&eacute;ception d&rsquo;un courrier &eacute;lectronique ou encore par remise sur un site Internet de t&eacute;l&eacute;chargement en ligne&nbsp;de documents (donc d&eacute;mat&eacute;rialis&eacute;e). &nbsp;L&#39;acqu&eacute;reur doit attester son accord pour cette remise en main propre (papier ou d&eacute;mat&eacute;rialis&eacute;e) avec la mention manuscrite pr&eacute;vue dans le compromis.

Quel est le d&eacute;lai de r&eacute;tractation ?

Le d&eacute;lai de r&eacute;tractation est de 10 jours pour l&rsquo;acqu&eacute;reur. Il peut ainsi se d&eacute;sengager sans motif justification et sans p&eacute;nalit&eacute;s par simple lettre recommand&eacute;e avec accus&eacute; de r&eacute;ception. Le d&eacute;lai de r&eacute;tractation court &agrave; compter du lendemain de la notification du compromis de vente ou de la remise en main propre. 
Si une modification substantielle intervient apr&egrave;s la signature du compromis de vente, il faudra alors r&eacute;diger un avenant et cela ouvre droit &agrave; un nouveau d&eacute;lai de r&eacute;tractation de 10 jours. Il n&rsquo;y aura pas de nouveau d&eacute;lai de r&eacute;tractation si les modifications sont consid&eacute;r&eacute;es comme non substantielles.

Entête

510AI titre
Le Vendeur Titre Bouton del X
Vendeur Physique del X
Vendeur représenté physique delX
Vendeur Personne Morale JCM delX cogérant
Gérant Supplémentaire
Vendeur Morale Représenté delX
Vendeur Couple Marié del X
Vendeur représenté Couple marié delX
Vendeur Couple non Marié delX
Vendeur représenté Couple non marié delX
L'Acquéreur Titre Bouton del X
L'Acquéreur Physique del X
L'Acquéreur représenté physique delX
L'Acquéreur Personne Morale JCM del X cogérant
Gérant Supplémentaire acquéreur
L'Acquéreur Perso Morale Représenté del X
L'Acquéreur Couple Marié del X
L'Acquéreur représenté Couple marié del X
L'Acquéreur Couple non Marié del X
L'Acquéreur représenté Couple non marié del X
Tiers au contrat choix
Tiers au contrat détail
510AI concours rédacteur
Tampon Client
Représenté par (nom qualité titulaire carte pro)
[510] Il a été arrêté...
[510] Situation et désignation
[510AI] Situation désignation autre destination
[510AI] Propriété et jouissance
[510AI] Copropriété
[510AI] Déclarations du vendeur_delX
[510AI] Charges et conditions
[510AI] Prix
[510AI] Somme a financer
[510AI] Plan de financement
[510AI] Financement sans emprunt choix
[510AI] Financement sans emprunt_bouton radio
[510AI] Financement sans emprunt papier
[510AI] Financement sans emprunt dématérialisé
[510AI] Conditions suspensives
[510AI] Dépôt de garantie
[510AI] Dépôt de garantie chèque
[510AI] Dépôt de garantie virement
[510AI] Assainissement
Conditions particulières
[510AI] Éléments mobiliers...
[510AI] Réalisation
[510AI] Négociation
[510AI] Dossier de diagnostics
Déclarations particulières
LRE_compromis (AR24) 1/3_ delX
LRE_compromis (AR24) 2/3_ delX
LRE_compromis (AR24) 3/3_ delX
Loi n°2000-1208
[510AI] Pièces jointes
[510AI] Droit de préemption
[510AI] Clause pénale_copie
Plus-value et TVA
Affirmation de la sincérité du prix
Faculté de substitution
Origine des fonds
Sinistre entre les présentes et l'acte...
Informatique et liberté, RGPD
Devoir d'information
Déclarations des parties
Equilibre du contrat
Remise en main propre_bouton
[510AI] remise en main propre papier
[510AI] Remise en main propre dématérialisée
Fait à + date
Signature [choix]
Informations relatives à la signature électronique
nombre de signataire
signature [papier 501AI]
Signatures digitales [1à2]
Signatures digitales [1à3]
Signatures digitales [4à6]
Signatures digitales [7à9]
Signatures digitales [10à12]
Signatures digitales [+de 12]

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