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Qu&rsquo;est-ce qu&rsquo;un bail d&rsquo;habitation&nbsp;?

Loi du 6 juillet 1989 fixe les conditions de location d&rsquo;un bien nu, c&rsquo;est-&agrave;-dire non meubl&eacute;. Le bien peut tout de m&ecirc;me comporter une cuisine &eacute;quip&eacute;e, ou m&ecirc;me un canap&eacute;, il ne sera pas consid&eacute;r&eacute; pour autant comme un logement meubl&eacute;. En effet, le logement meubl&eacute; doit &ecirc;tre &eacute;quip&eacute; de meubles list&eacute;s par la loi et comporte des r&egrave;gles strictes.

Le contrat de bail a une dur&eacute;e de trois ans. Il est renouvelable par tacite reconduction, pour la m&ecirc;me dur&eacute;e.

La dur&eacute;e est de 6 ans pour les personnes morales sauf en cas de sci familiale.

La dur&eacute;e peut &ecirc;tre r&eacute;duite&nbsp;: entre 1 et 3 ans, le motif doit &ecirc;tre pr&eacute;cis&eacute; dans le bail, le bailleur personne physique pouvant reprendre le bail pour raisons familiales ou professionnelles et dans l&rsquo;attente d&rsquo;un &eacute;v&eacute;nement pr&eacute;cis.

Quels sont les &eacute;v&eacute;nements permettant de r&eacute;duire la dur&eacute;e du bail&nbsp;?

Les &eacute;v&eacute;nements permettant de r&eacute;duire le bail sont au nombre de 4&nbsp;: le bailleur attend une mutation dont il conna&icirc;t la date, il doit &ecirc;tre rapatri&eacute; de l&rsquo;&eacute;tranger, une mise &agrave; la retraite avec reprise du logement ou reprise du logement pour la poursuite d&rsquo;&eacute;tudes de ses enfants avec la date.

Tout autre &eacute;v&eacute;nement ne peut donner lieu &agrave; un bail de moins de 3 ans.

Le bailleur doit informer les locataires par LRAR 2 mois avant la fin du bail que l&rsquo;&eacute;v&eacute;nement s&rsquo;est produit. Si l&rsquo;&eacute;v&eacute;nement ne s&rsquo;est pas r&eacute;alis&eacute;, le bailleur doit informer les locataires 2 mois avant la fin du bail, il a la possibilit&eacute; de demander de reporter le d&eacute;lai une seule fois. Si l&rsquo;&eacute;v&eacute;nement ne se produit pas ou que le bailleur n&rsquo;a pas respect&eacute; le d&eacute;lai de 2 mois, le bail est r&eacute;put&eacute; consentie pour 3 ans.

Quelles sont les mentions obligatoires dans le bail&nbsp;?

Le bail indique la date &agrave; laquelle le versement du loyer doit &ecirc;tre fait.

Quel est le montant du loyer&nbsp;?

Le loyer est la somme que le locataire verse au propri&eacute;taire bailleur afin de pouvoir b&eacute;n&eacute;ficier de l&rsquo;occupation de son logement. On distingue plusieurs cas pour la fixation du loyer, si le bien est situ&eacute; en zone tendue ou non et si c&rsquo;est une premi&egrave;re mise en location ou le cas de relocation.&nbsp;

Quel est le montant du loyer si le logement est en zone d&eacute;tendue&nbsp;?

Le loyer, lors de la premi&egrave;re mise en location du bien ainsi qu&rsquo;en cas de relocation peut &ecirc;tre d&eacute;fini librement si le logement se situe en zone d&eacute;tendue.

Si le logement est en zone tendue le montant du loyer doit &ecirc;tre &eacute;gal au montant du loyer pay&eacute; par le pr&eacute;c&eacute;dent locataire. Toutefois, le loyer peut &ecirc;tre fix&eacute; librement si le logement est lou&eacute; pour la premi&egrave;re fois, si le logement n&rsquo;a pas &eacute;t&eacute; lou&eacute; pendant au moins 18 mois ou si des travaux d&rsquo;am&eacute;lioration ont &eacute;t&eacute; r&eacute;alis&eacute;s depuis moins de 6 mois pour un montant correspondant &agrave; un an de loyer minimum.

En cas de relocation, le montant du loyer peut &ecirc;tre modifi&eacute; pour 3 raisons&nbsp;: le loyer du dernier locataire &eacute;tait manifestement sous-&eacute;valu&eacute;, des travaux pour am&eacute;liorer le logement ou mise en conformit&eacute; concernant la d&eacute;cence du logement dont le montant est au moins &eacute;gal &agrave; la moiti&eacute; du loyer annuel et si le loyer n&rsquo;a pas &eacute;t&eacute; r&eacute;vis&eacute; avec l&rsquo;indexation de l&rsquo;indice de r&eacute;f&eacute;rence des loyers, dans ce cas-l&agrave;, on pourra appliquer l&rsquo;indexation.

Attention toutefois, la loi Elan du 25 novembre 2018 pr&eacute;voit que les communes situ&eacute;es en zones tendues peuvent mettre en place un plafond pour les loyers en fixant un loyer de r&eacute;f&eacute;rence major&eacute;. Le loyer ne doit pas non plus exc&eacute;der le montant du loyer du pr&eacute;c&eacute;dent locataire. C&rsquo;est le cas notamment de Paris et Lille qui ont encadr&eacute;&nbsp;le montant des loyers Il faut donc v&eacute;rifier pour chaque commune se trouvent en zone tendue si le montant du loyer est encadr&eacute; ou non. Le montant du loyer, bien qu&rsquo;encadr&eacute;, peut faire l&rsquo;objet d&rsquo;un compl&eacute;ment de loyer, mais il doit r&eacute;pondre &agrave; des conditions exceptionnelles qui le justifient. Des sanctions peuvent &ecirc;tre prises en cas de non-respect des plafonds. Il faut donc &ecirc;tre vigilant sur ce point. Le loyer de r&eacute;f&eacute;rence et le loyer de r&eacute;f&eacute;rence major&eacute; doivent figurer sur le bail.

Qui doit signer le bail&nbsp;?

Pour les locataires&nbsp;:

S&rsquo;ils sont mari&eacute;s, une seule signature suffit &agrave; engager le couple. Cette cotitularit&eacute; dispara&icirc;t seulement avec les effets du divorce. 
Pour les personnes pacs&eacute;es la cotitularit&eacute; du bail ne concerne que l&rsquo;habitation principale. Si le pacs intervient en cours de bail, les 2 partenaires devront faire valoir cette cotitularit&eacute; du bail sur l&rsquo;habitation principale. 
Pour les personnes ni mari&eacute;es ni pacs&eacute;es&nbsp;: soit un seul signe le bail et il sera consid&eacute;r&eacute; comme &eacute;tant le seul locataire. Les autres personnes n&rsquo;ayant dans ce cas aucun droit sur le logement, ils ne sont qu&rsquo;h&eacute;berg&eacute;s au domicile du signataire du bail. Soit toutes les personnes signent, et dans ce cas, tous ont des droits mais &eacute;galement des obligations sur le logement. 
Une personne peut vouloir &ecirc;tre rajout&eacute;e sur un bail en cours de validit&eacute;, dans ce cas, il faudra faire un avenant au contrat de location ou partir sur un nouveau bail.

Pour les propri&eacute;taires&nbsp;:

Pour les personnes mari&eacute;es, si le bien appartient &agrave; la communaut&eacute;, une signature suffit, si c&rsquo;est un bien propre c&rsquo;est au propri&eacute;taire de signer. 
Le cas de l&rsquo;indivision&nbsp;: en cas d&rsquo;indivision, toutes les personnes doivent signer le bail.

Quels sont les documents &agrave; avoir lors de la signature du bail&nbsp;?

Depuis juin 2020 les documents &agrave; joindre au bail sont&nbsp;: un dossier de diagnostic technique comprenant le Diagnostic de performance &eacute;nerg&eacute;tique, le constat de risque d&rsquo;exposition au plomb pour les logements datant d&rsquo;avant le 1er&nbsp;janvier 1949, l&rsquo;&eacute;tat des risques et pollutions si le logement est dans une zone &agrave; risque, l&rsquo;&eacute;tat de l&rsquo;installation int&eacute;rieure de l&rsquo;&eacute;lectricit&eacute; si l&rsquo;installation ou le certificat de conformit&eacute; a plus de 15 ans, le document sp&eacute;cifiant la zone de bruit du logement si le logement est dans une zone de bruit d&eacute;finie par un plan d&rsquo;exposition au bruit des a&eacute;rodromes.

A quoi sert un bail&nbsp;?

Quelles sont les protections pour le locataire ?

Le logement doit &ecirc;tre d&eacute;cent.* 
La protection du locataire &acirc;g&eacute; ou d&eacute;muni&nbsp;: depuis la loi ALUR le locataire prot&eacute;g&eacute; est &acirc;g&eacute; de plus de 65 ans et a un niveau de ressources inf&eacute;rieur au plafond annuel de ressources demand&eacute;s pour l&rsquo;attribution d&rsquo;un logement locatif conventionn&eacute; fix&eacute; par arr&ecirc;t&eacute; minist&eacute;riel. Attention, l&rsquo;&acirc;ge &agrave; prendre en compte doit se calculer &agrave; la date de la fin du bail et non &agrave; la signature de celui-ci.

Il existe 2 exceptions pour donner cong&eacute; &agrave; un locataire prot&eacute;g&eacute;&nbsp;: le bailleur peut proposer un logement de substitution ou le bailleur est lui-m&ecirc;me &acirc;g&eacute; et d&eacute;muni.

Quelles sont les obligations du bailleur&nbsp;?

Le bailleur s&rsquo;engage &agrave; louer un logement d&eacute;cent et &agrave; entretenir les locaux.

Quelles sont les obligations du locataire&nbsp;?

Le locataire s&rsquo;engage &agrave; payer le loyer et les charges.

Comment r&eacute;silier un bail&nbsp;?

Comment r&eacute;silier un bail c&ocirc;t&eacute; bailleur&nbsp;

Le bailleur peut donner cong&eacute; au locataire seulement &agrave; l&rsquo;&eacute;ch&eacute;ance du bail donc tous les 3 ans et il doit en faire la demande 6 mois avant. Il n&rsquo;y a que 3 cas qui permettent au bailleur de donner cong&eacute; au locataire&nbsp;: 
La vente du bien&nbsp;: dans ce cas le locataire a un droit de pr&eacute;emption pour acheter le bien. 
La reprise du logement pour y habiter&nbsp;: le propri&eacute;taire ou un membre de sa famille. 
Enfin, un motif l&eacute;gitime et s&eacute;rieux : ces motifs ne sont pas &eacute;num&eacute;r&eacute;s par la loi, cela peut &ecirc;tre le locataire qui n&rsquo;a pas respect&eacute; son contrat : il a sous-lou&eacute; le bien sans l&rsquo;accord du propri&eacute;taire alors que la sous location n&rsquo;est pas autoris&eacute;e dans le bail. 
Le cong&eacute; doit &ecirc;tre adress&eacute; par courrier recommand&eacute; avec accus&eacute; de r&eacute;ception soit par voie d&rsquo;huissier, soit en main propre contre &eacute;margement. Le formalisme et les d&eacute;lais &eacute;tant strictes, il est pr&eacute;f&eacute;rable de donner cong&eacute; par voie d&rsquo;huissier. En effet, si le locataire ne r&eacute;cup&egrave;re pas son courrier, le bail risque d&rsquo;&ecirc;tre reconduit. 
La clause r&eacute;solutoire dans le bail&nbsp;:&nbsp;en cas de non-paiement du loyer cette clause pr&eacute;voit la r&eacute;siliation automatique du bail et elle est un &eacute;l&eacute;ment essentiel dans la proc&eacute;dure d&rsquo;expulsion du locataire pour loyers impay&eacute;s. Le propri&eacute;taire doit envoyer un commandement de payer par voie d&rsquo;huissier, le locataire a 2 mois pour payer, il peut demander un d&eacute;lai de paiement devant le juge ou faire une demande d&rsquo;aide financi&egrave;re aupr&egrave;s du fonds de solidarit&eacute; pour le logement, il peut &eacute;galement contester ces sommes aupr&egrave;s du propri&eacute;taire et devant le juge. 
Si le locataire n&rsquo;a toujours pas pay&eacute; les sommes dues apr&egrave;s ce d&eacute;lai de 2 mois, le bailleur peut saisir le juge pour entamer la proc&eacute;dure d&rsquo;expulsion.

Comment r&eacute;silier un bail c&ocirc;t&eacute; locataire&nbsp;:

Le locataire, quant &agrave; lui, peut donner cong&eacute; &agrave; tout moment. Il doit envoyer une lettre recommand&eacute;e avec accus&eacute; de r&eacute;ception, par voie d&rsquo;huissier ou en main propre avec &eacute;margement. 
Il a un pr&eacute;avis de 3 mois qui commence &agrave; courir &agrave; r&eacute;ception de la demande de r&eacute;siliation.

Le d&eacute;lai de pr&eacute;avis peut &ecirc;tre ramen&eacute; &agrave; 1 mois depuis la loi ALUR dans les cas list&eacute;s ci-dessous&nbsp;:

<ul>
	<li style="text-align: justify;">Le logement est situ&eacute; en zone tendue ;</li>
	<li style="text-align: justify;">Le locataire a obtenu un premier emploi ;</li>
	<li style="text-align: justify;">Le locataire a &eacute;t&eacute; mut&eacute; ;</li>
	<li style="text-align: justify;">Le locataire a perdu son emploi ;</li>
	<li style="text-align: justify;">Le locataire a un nouvel emploi cons&eacute;cutif &agrave; une perte d&#39;emploi ;</li>
	<li style="text-align: justify;">Le locataire doit changer de domicile pour raisons m&eacute;dicale ;</li>
	<li style="text-align: justify;">Le locataire per&ccedil;oit le revenu de solidarit&eacute; active ou l&rsquo;allocation adulte handicap&eacute; ;</li>
	<li style="text-align: justify;">Le locataire b&eacute;n&eacute;ficie d&rsquo;un logement social.</li>
</ul>

*Logement d&eacute;cent :

Le propri&eacute;taire doit fournir un logement d&eacute;cent &agrave; son locataire. L&rsquo;obligation qui p&egrave;se sur le propri&eacute;taire est valable d&egrave;s la mise en location du bien et continue pendant toute la dur&eacute;e du bail. 
Concr&egrave;tement, le logement d&eacute;cent doit respecter une surface minimum habitable de 9 m&sup2; avec une hauteur sous plafond de minimum 2,20 m&egrave;tres ou un volume habitable de 20 m&sup3;. 
Le logement d&eacute;cent ne doit pas constituer un risque pour la s&eacute;curit&eacute; et la sant&eacute; du locataire, par exemple, les &eacute;quipements &eacute;lectriques et de chauffages doivent respecter les normes en vigueur. 
Le logement d&eacute;cent ne doit pas &ecirc;tre infest&eacute; de nuisibles ou parasites, comme des rats ou des cafards par exemple. 
Le logement d&eacute;cent doit comporter un minimum d&rsquo;&eacute;quipements et de confort obligatoires tel que le chauffage, l&rsquo;eau, l&rsquo;&eacute;lectricit&eacute;, un coin cuisine&hellip; 
Le logement d&eacute;cent doit &eacute;galement &ecirc;tre dot&eacute; d&rsquo;un niveau de performance &eacute;nerg&eacute;tique minimum, avec une &eacute;tanch&eacute;it&eacute; et une a&eacute;ration correcte. 
La Caisse d&rsquo;Allocations Familiales (CAF) v&eacute;rifie la conformit&eacute; des logements par le biais d&rsquo;un questionnaire au locataire et peut suspendre les allocations jusqu&rsquo;&agrave; la mise en conformit&eacute; du logement ou jusqu&rsquo;&agrave; l&rsquo;enclenchement d&rsquo;un recours judiciaire. 
En cas de logement non d&eacute;cent le locataire peut faire un recours, le juge peut alors contraindre le propri&eacute;taire de r&eacute;aliser les travaux afin de que le logement corresponde aux normes de la d&eacute;cence. Le juge peut &eacute;galement r&eacute;duire le loyer du locataire et condamner le propri&eacute;taire &agrave; payer des dommages et int&eacute;r&ecirc;ts au locataire.

Entête

350L Titre
Le Bailleur Titre Bouton X_
Bailleur Physique del X_
Bailleur Personne Morale DELX et +
Gérant Supplémentaire
Bailleur Couple Marié del X_
Bailleur Couple non Marié delX_
En présence et avec le concours de :
Tampon Client
représenté par titulaire CP
Désignation Locataire_del X
Le locataire GESTIN CG meublé del X
(350L 353L) Objet du contrat A B
(350L 353L) Objet du contrat C
Objet du contrat D E (350L 353L)
DURÉE DU CONTRAT ET DATE DE PRISE D’EFFET DE(350L)
[350L] Conditions financières A B
Forfait de charges bail
Provisions sur charges Bail
Contribution au partage des économies de charges
Conditions financières en cas de colocation
[350LI] Modalités de paiement
[350LI] Garanties
[350LI 353LI] Clause de solidarité
[350LI 353LI] Clause résolutoire
[350LI 353LI] Honoraires de location
[350LI] AUTRES CONDITIONS PARTICULIÈRES
Informatique et liberté, RGPD
Élection de domicile
Annexes [350L]
Échange par LRE location
LRE reprise signataire 1/2
LRE reprise signataire 2/2
NOMBRE DE CLÉS REMISES
AVEC LA CAUTION SOLIDAIRE DE texte bouton radio
Avec Caution solidaire Signataire del X
Renvois Bail 350L
Fait à (agence/hors agence) + date del X
Fait à (hors agence) del X
Signature [choix]
Informations relatives à la signature électronique
signature [papier Bail]
nombre de signataire
Signatures digitales [1à2]
Signatures digitales [1à3]
Signatures digitales [4à6]
Signatures digitales [7à9]
Signatures digitales [10à12]
Signatures digitales [+de 12]
Saut de ligne
[391LI] Titre sans remis par
[391LI] Texte
Saut de ligne 2
[393LI] Titre
[393LI] préambule sans remis
[393LI] texte base 04-2023

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